項目編號：NJZC—2007H180

南京市政府采購中心（以下簡稱“采購中心”）受南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場管理處（以下簡稱“采購人”）委托，對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心和房產(chǎn)測繪檔案樓物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行競爭性談判采購，茲邀請合格供應(yīng)商參加報價和談判。
1、項目編號：NJZC-2007H181。
2、項目名稱：南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心和房產(chǎn)測繪檔案樓物業(yè)管理。
3、物業(yè)類型：辦公樓及周邊區(qū)域。
4、建筑面積：共約13,000平方米，實際服務(wù)面積為7,393平方米。
5、坐落位置：南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦公大樓位于南京市華僑路35號、房產(chǎn)測繪檔案樓位于南京市華僑路52號。
6、委托管理期限：服務(wù)時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），采購人先與成交供應(yīng)商簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經(jīng)采購人考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，采購人有權(quán)決定是否與成交供應(yīng)商續(xù)簽下一年度服務(wù)合同。
7、物業(yè)管理服務(wù)用房安排：南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場管理處免費提供物業(yè)管理辦公用房一間，給物業(yè)管理單位使用，建筑面積約為12平方米，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。
8、物業(yè)管理服務(wù)費的結(jié)算形式：由采購人在每季度結(jié)束后5日內(nèi)對成交供應(yīng)商考核合格后，支付上季度費用。
9、競爭性談判保證金：人民幣伍仟元，采取本票、匯票或轉(zhuǎn)帳支票等形式，在遞交談判文件時送達(dá)采購中心。
10、競爭性談判文件獲取方法：從南京市政府采購中心網(wǎng)站下載，如出現(xiàn)競爭性談判文件有修改或采購變動的，將在南京市政府采購中心網(wǎng)站進(jìn)行公告，請各擬參加談判的供應(yīng)商
11、談判文件份數(shù)：正本壹份，副本貳份。
12、現(xiàn)場踏勘及答疑會：2007年12月13日上午九點整，南京市房地產(chǎn)市場管理處行政科（南京市華僑路35號302室）集中，現(xiàn)場踏勘并答疑，聯(lián)系人：王躍中，聯(lián)系電話***
13、遞交申報文件時間、地點：2007年12月19日上午8：30至9：00，南京市政府采購中心六樓開標(biāo)廳。
14、談判時間、地點：2007年12月19日上午9：00整，南京市政府采購中心六樓，屆時請參加談判的單位法人或法人委托人參與談判。
談判文件接收人及合同聯(lián)系人***
聯(lián)系電話：025-83279817   傳真電話：***
談判文件聯(lián)系人***
聯(lián)系電話：025-83279806    傳真電話：***
采購中心地址：***
開 戶 行：建行地鐵大樓分理處
銀行帳號：32001595844050000202
開戶名稱：南京市政府采購中心
第二章 競爭性談判須知
一、申報文件的組成
（一）申報供應(yīng)商的申報方案
1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)：結(jié)合本項目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用功能特點，提出物業(yè)管理服務(wù)定位和管理服務(wù)目標(biāo)。
2、項目管理運作方法及管理制度：編制項目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運行圖，闡述項目經(jīng)理的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工制度和考核辦法目錄。
3、管理服務(wù)人員配置：根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。
4、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（見附件三）。
（二）申報供應(yīng)商報價
申報供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)本談判文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總報價金額、分項報價金額及測算依據(jù)，只允許有一個報價（最終報價超過本項目預(yù)算的，根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》將不予接受），報價計價單位按實際服務(wù)面積元/平方米/月計算（見附件二）。
（三）申報供應(yīng)商資質(zhì)要求及報價時需提供的材料：詳見“第三章 申報供應(yīng)商資質(zhì)要求”。
二、申報文件遞交
1、申報文件和保證金應(yīng)于競爭性談判邀請規(guī)定的時間之前遞交至采購中心指定的地點。
2、申報供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)本談判文件的要求，編制申報文件共正本壹份，副本貳份，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦發(fā)生差異，以正本為準(zhǔn)。
3、申報文件須由申報供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表簽署和加蓋公章。
4、申報文件應(yīng)裝入封袋密封，并在封面上注明：項目名稱、談判文件編號、申報供應(yīng)商名稱、地址、電話和傳真，封口處加蓋申報供應(yīng)商公章。
5、申報供應(yīng)商自行承擔(dān)與參加談判有關(guān)的所有費用，無論談判過程中的做法和結(jié)果如何，采購中心在任何情況下均無義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)這些費用。
三、談判
1、談判小組：本次采購由南京市政府采購中心采取隨機(jī)方式，從江蘇省政府采購評審專家?guī)斐槿〉膶＜液筒少徣舜斫M成三人談判小組與供應(yīng)商進(jìn)行談判。
2、談判程序：
（1）實質(zhì)性響應(yīng)審查。談判小組依據(jù)競爭性談判文件的規(guī)定，從供應(yīng)商遞交響應(yīng)性文件的有效性、完整性和對競爭性談判文件的響應(yīng)程度進(jìn)行審查，以確定對競爭性談判文件的響應(yīng)程度；
（2）談判小組所有成員集中與單一供應(yīng)商按照遞交響應(yīng)性文件的順序分別進(jìn)行談判；
（3）談判文件如有實質(zhì)性變動的，談判小組將以書面形式通知所有參加談判的供應(yīng)商；
（4）談判小組制定一個符合采購人要求的最優(yōu)方案，或直接根據(jù)供應(yīng)商的報價、響應(yīng)內(nèi)容及談判情況，要求參加談判的供應(yīng)商分別進(jìn)行不超過三輪報價。最后一輪談判結(jié)束后，參加談判的供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)對談判的承諾和最后報價以書面形式確認(rèn)，并由談判供應(yīng)商授權(quán)代表簽署；
（5）最終確定成交供應(yīng)商。
3、成交因素：價格30分，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)53分，申報供應(yīng)商總體評價10分，項目負(fù)責(zé)人***
四、合同授予
1、南京市政府采購中心將向成交供應(yīng)商發(fā)出成交通知書，并在本中心網(wǎng)站發(fā)布成交公告，成交通知書將是合同的一個組成部分。
2、成交供應(yīng)商應(yīng)按成交通知書規(guī)定的時間、地點簽訂政府采購合同。
3、談判文件、成交通知書、成交供應(yīng)商的申報及澄清文件，均為簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的依據(jù)。
4、如成交供應(yīng)商候選人拒簽合同或合同簽訂后不履行，南京市政府采購中心有權(quán)沒收該供應(yīng)商的全部談判保證金，采購中心將視情況從其他候選人中按得分高低順序遞補(bǔ)，或重新采購。未成交供應(yīng)商的談判保證金談判完畢后無息退還。

第三章 采購項目的服務(wù)規(guī)范及要求

一、物業(yè)管理項目概況
1、南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦公大樓地處鼓樓區(qū)華僑路35號，建筑面積共約9,400平方米。招標(biāo)范圍的辦公大樓共6層其中：一樓為咨詢服務(wù)柜臺、測繪收件大廳；二樓為登記受理大廳、辦公室；三樓為發(fā)證大廳、辦公室；四樓為大、中、小會議室和辦公室；五樓為職工食堂、辦公室；六樓為處領(lǐng)導(dǎo)辦公室；衛(wèi)生間16個；
2、南京市房產(chǎn)測繪檔案樓地處鼓樓區(qū)華僑路52號，建筑面積共約3,600平方米，室外院落一處約1766平方米；衛(wèi)生間9個；露天內(nèi)部停車場1幅；辦公樓分別稱為檔案前樓、檔案樓、測繪樓。
3、兩處辦公大樓：室內(nèi)政務(wù)大廳面積公約5627.85平方米，垂直商用電梯共3部，需值守出入口2個
二、物業(yè)管理范圍
公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)運行和工程修繕、綜合管理服務(wù)、安全護(hù)衛(wèi)、環(huán)境清潔保潔等，具體范圍如下：
1、設(shè)備管理運行服務(wù)范圍包括：消防系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)；
2、房屋維修保養(yǎng)包括：建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施按計劃維修、保養(yǎng)；
3、綜合管理服務(wù)范圍包括：服務(wù)質(zhì)量管理與控制、特約服務(wù)委托、室內(nèi)房屋/辦公家具/門窗特約維修；供應(yīng)商檔案資料管理；
4、安保服務(wù)范圍包括：出入口值守、夜間值守、大廳秩序維護(hù)、公共區(qū)域/樓道巡視、消防管理、停車場管理；
5、清潔服務(wù)范圍包括：大廳清潔保潔、門廳（含電梯間）清潔保潔、走廊通道清潔保潔、會議室清潔保潔、開水間清潔保潔（含開水供應(yīng)）、衛(wèi)生間清潔保潔、停車場清潔保潔、室外場地/道路清潔保潔、標(biāo)牌標(biāo)識清潔、垃圾清運。
三、物業(yè)管理采購要求
報價人應(yīng)對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心和房產(chǎn)測繪檔案樓進(jìn)行全面踏勘、了解，編制科學(xué)、合理、實事求是的服務(wù)方案，最大限度地滿足采購人的需求，并根據(jù)以下物業(yè)管理要求和內(nèi)容提供物業(yè)管理方案、報價：
報價人策劃、承諾的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理服務(wù)實際質(zhì)量水平，總體不得低于建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的國家示范級標(biāo)準(zhǔn)要求。
采購人要求的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，供應(yīng)商應(yīng)按以下順序策劃、承諾，并編制在物業(yè)管理方案內(nèi)，且在成交后實際提供和實現(xiàn)：
（一） 對項目的認(rèn)識、管理定位、管理服務(wù)承諾目標(biāo)及整體設(shè)想
1. 供應(yīng)商按對項目的分析認(rèn)識、管理定位、管理服務(wù)承諾目標(biāo)之順序，提出對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想（應(yīng)體現(xiàn)出管理服務(wù)的深度和廣度，先進(jìn)性、針對性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識，創(chuàng)造安全文明、潔凈舒適、環(huán)境優(yōu)美、有文化內(nèi)涵的設(shè)想）；
2. 供應(yīng)商應(yīng)對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心在南京市、江蘇省乃至全國房地產(chǎn)領(lǐng)域的意義、作用、影響等進(jìn)行分析和認(rèn)識；對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)功能特點、活動特點、管理特點、社會意義進(jìn)行分析和認(rèn)識；對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心服務(wù)對象的需求進(jìn)行分析和認(rèn)識（特別注重分析認(rèn)識采購人、辦證人、開發(fā)商、購房人和市民的需求及其關(guān)系），策劃構(gòu)建滿足多方需求、共贏的物業(yè)管理服務(wù)模式和塑造具有鮮明文化內(nèi)涵做主導(dǎo)的物業(yè)管理服務(wù)特色等；
3. 供應(yīng)商根據(jù)以上分析和認(rèn)識，確定南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)硬件管理定位、物業(yè)服務(wù)定位、企業(yè)文化定位；
4. 供應(yīng)商針對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心特點，承諾物業(yè)管理服務(wù)總體目標(biāo)、分項目標(biāo)和實現(xiàn)的措施。
（二） 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理
1. 根據(jù)南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)管理服務(wù)要求，供應(yīng)商策劃本管理項目的組織機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)須體現(xiàn)簡捷、精簡、高效、合理原則，還應(yīng)體現(xiàn)供應(yīng)商總部和職能部門對項目管理控制的組織措施、技術(shù)支持和資源保障措施等；
2. 策劃各崗位人員資格能力要求、人員配備數(shù)量（應(yīng)與“物業(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價”一致）、各崗位職責(zé)要求；
3. 人員配備既體現(xiàn)節(jié)約、高效，又要可行，還應(yīng)滿足法規(guī)要求；人員選配要體現(xiàn)精干、熟練、一專多能、具備服務(wù)意識、訓(xùn)練有素、降低人力成本，并結(jié)合項目需求特點，編制員工行為規(guī)范和具有實操性的員工約束及激勵機(jī)制；
4. 承諾配備之項目負(fù)責(zé)人***
5. 承諾所錄用人員無刑事犯罪記錄、無傳染性疾病、品行端、有物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)歷和熟練技能、法規(guī)要求持證上崗的具備上崗資格證書；
6. 人員培訓(xùn)應(yīng)按不同階段的培訓(xùn)要求進(jìn)行規(guī)劃，包括人員培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)內(nèi)容、授課人、培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)評估，及員工應(yīng)通過言行規(guī)范、儀容儀表、公眾形象等反映出的綜合素質(zhì)要求；
7. 人員培訓(xùn)形式包括進(jìn)駐項目前培訓(xùn)、過程培訓(xùn)、管理培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)、技能培訓(xùn)、應(yīng)急演練、質(zhì)量/環(huán)境管理體系知識、法規(guī)知識培訓(xùn)等；培訓(xùn)策劃要有確保持續(xù)性、有效性的具體可行措施；
8. 人員管理包括錄用與考核、服務(wù)意識、溝通與協(xié)調(diào)、獎懲機(jī)制及考核機(jī)制、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化運作等；
9. 企業(yè)勞動人事管理制度健全、職責(zé)清楚、組織得力、紀(jì)律嚴(yán)明、檢查及時、獎罰分明；
10. 有與南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心文化內(nèi)涵相匹配的企業(yè)文化構(gòu)建的策劃和設(shè)想。
（三） 供應(yīng)商物資裝備計劃
1. 物資裝備投入由成交供應(yīng)商負(fù)責(zé)，按滿足服務(wù)質(zhì)量/環(huán)境管理目標(biāo)的實際需要和合理、節(jié)約原則配置；
2. 按辦公設(shè)備、安保裝備、工程設(shè)備維修機(jī)具用具、清潔保潔設(shè)備用具、員工服裝、易耗品(不含大樓公共衛(wèi)生間衛(wèi)生卷紙)分類詳列購置的品牌、規(guī)格、價格（市場合理和可行的價格），并測算分?jǐn)傆嬋胛飿I(yè)服務(wù)費（測算結(jié)果和分?jǐn)倯?yīng)再在“物業(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價”內(nèi)反映）；
3. 固定資產(chǎn)折舊分?jǐn)偡蠂乙?guī)定；耗品節(jié)約，分?jǐn)偤侠恚?br /> 4. 申報供應(yīng)商若承諾利用自有物資裝備等資源為本項目提供服務(wù)，或申報供應(yīng)商承諾自我承擔(dān)物資裝備費的，不計攤裝備折舊費。但必須詳細(xì)列明滿足實際需要的所承諾提供的物資裝備清單，并承諾在成交后確保物資裝備實際進(jìn)場。
（四） 質(zhì)量管理體系
1. 策劃針對南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)管理運作的質(zhì)量方針、目標(biāo)、管理體系框架及實施時間表；
2. 物業(yè)管理方案的質(zhì)量管理體系文件應(yīng)包括：質(zhì)量方針、目標(biāo)；與本項目組織管理機(jī)構(gòu)相匹配的質(zhì)量職能分配表；質(zhì)量手冊文件清單；程序文件清單；作業(yè)指導(dǎo)書清單；記錄清單。所策劃的管理體系文件清單，成交供應(yīng)商應(yīng)承諾在其進(jìn)駐后的半年內(nèi)編制成實質(zhì)運作和使用的正式體系文件，并在承諾的時間內(nèi)實施；
3. 承諾質(zhì)量管理體系實施的時間規(guī)劃及認(rèn)證時間；承諾在日后管理中，能夠隨時通過第二方的質(zhì)量審核。
（五） 管理規(guī)章制度
1. 策劃、編制項目所需的項目管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度文件的清單（文件清單應(yīng)與物業(yè)管理方案各章節(jié)所涉的管理文件一致，日后實施和保持，并承諾成交后能夠提供給采購人查驗）；
2. 供應(yīng)商建立的項目管理機(jī)構(gòu)規(guī)章制度符合南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)管理服務(wù)要求、特點，并承諾切實可行；成交供應(yīng)商的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格在采購人指定地方公示，并實施，接受物業(yè)使用人監(jiān)督；
3. 編制適合南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心實施的各項規(guī)約，成交后采購人工作人員、物業(yè)使用人能夠?qū)φ兆袷亍?br /> （六） 日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施
要求策劃方案具有本項目的針對性、實用性、可操作性和采購人日后的可測量性；承諾成交后能夠?qū)嵤┖蛯崿F(xiàn)。
1. 物業(yè)承接查驗策劃
1) 策劃與采購人的工作接口；
2) 策劃土建工程承接查驗項目、標(biāo)準(zhǔn)、管理流程、交驗記錄（適用于本項目交驗過程所需的記錄樣本，應(yīng)與“質(zhì)量管理體系”中記錄清單一致）；
3) 策劃設(shè)施設(shè)備承接查驗項目、標(biāo)準(zhǔn)、管理流程、交驗記錄（按設(shè)備系統(tǒng)編制，與“質(zhì)量管理體系”中記錄清單一致）；
4) 策劃物業(yè)檔案、資料交驗清單（編入“物業(yè)檔案、資料管理”），并承諾確保房屋及設(shè)施圖紙、資料檔案齊全，交接手續(xù)齊備，管理完善。
2. 安全消防管理
1) 策劃確保大樓公共安全秩序、消防完善的保障措施和管理過程；
2) 大樓實行24小時秩序維護(hù)，實施嚴(yán)格的操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)，并保持；
3) 秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝、有明顯標(biāo)志，作業(yè)規(guī)范、反應(yīng)機(jī)敏、熟悉環(huán)境，處理異常情況及時（規(guī)定相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場時限）、正確，文明執(zhí)勤，行為規(guī)范；
4) 管理應(yīng)體現(xiàn)人防、技防相結(jié)合，監(jiān)控、巡視、值班相默契，確保無漏崗、脫崗、睡崗、失職現(xiàn)象；門衛(wèi)室建立人員來訪、車輛和物資出入登記制度，甄別登記簡捷、方便、有效，記錄完整；
5) 危及安全處設(shè)置明顯標(biāo)志和制定切實可行的安全預(yù)防措施；
6) 建立消防設(shè)施、器材巡檢和維修保養(yǎng)制度，措施落實，確保消防設(shè)施、器材完好和有效；
7) 設(shè)置秩序維護(hù)監(jiān)控和報警24小時電話；建立危機(jī)處置班子，有針對性地策劃突發(fā)事件應(yīng)急規(guī)程和措施，職責(zé)分工明確，制度健全，措施得力，人員到位，訓(xùn)練有素；編制切實可行的治安事件、火災(zāi)、病員急救等突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，且定期進(jìn)行演練；緊急疏散通道暢通；持續(xù)組織消防宣傳活動；
8) 發(fā)生突發(fā)事件按預(yù)案有效處置，努力防止事態(tài)惡化，必要時能及時報警，并協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場；
9) 不因管理失職而發(fā)生重大刑事案件、火災(zāi)事故；一般事件處理及時率100%；
10) 規(guī)定秩序維護(hù)人員巡查內(nèi)容、要求、異常情況處置規(guī)范和緊急事件到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場的時限；秩序維護(hù)人員按規(guī)定巡邏、記錄，正確、及時處置異常情況；
11) 公共地方、空置房、重點部位巡視到位，記錄完整，確保無安全隱患；
12) 規(guī)定秩序維護(hù)人員便民服務(wù)措施。
3. 交通和車輛管理
1) 策劃確保大樓交通、車輛停放安全有秩序的保障措施和管理過程，并承諾其實現(xiàn)；
2) 不因管理失職而發(fā)生重大交通、火災(zāi)、刑事案件；一般事件處理及時率100%；
3) 場地、車庫、道路及物業(yè)區(qū)域出入口外圍無阻塞等現(xiàn)象，路面、路牙、相關(guān)設(shè)施完好，標(biāo)識明顯、整潔、完好；
4) 停車場管理制度完善，人員配備合理，執(zhí)勤嚴(yán)格。車輛出入手續(xù)完備、記錄完整；機(jī)動車、非機(jī)動車分區(qū)停放有序、安全可靠，無亂停亂放、阻塞、丟失、破壞等現(xiàn)象；停車管理制度上墻公布；
5) 車庫設(shè)施完好、有效、整潔；與物業(yè)使用人默契，定期清理破舊、長期無人使用的自行車；
6) 編制切實可行的車庫突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，且進(jìn)行演練。
4. 房屋維修維護(hù)
1) 策劃確保物業(yè)正常使用和外觀統(tǒng)一美觀的保障措施和管理過程，并承諾實現(xiàn)；
2) 分項詳列房屋年度維修保養(yǎng)計劃，并落實；建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施按計劃維修、保養(yǎng)，完好率在98%以上，維修保養(yǎng)記錄完整；
3) 規(guī)定日常和節(jié)假日、夜間維修人員到達(dá)維修現(xiàn)場時限和保障措施，物業(yè)零修、急修及時率98%以上，維修合格率100%，維修作業(yè)規(guī)范，并建立維修、回訪制度，各項記錄完整；危及安全處設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有效預(yù)防措施；
4) 確保物業(yè)外觀完好、整潔、統(tǒng)一、無缺損現(xiàn)象，無違章安裝、占用、搭建現(xiàn)象；無“牛皮癬”和亂畫現(xiàn)象；
5) 各種標(biāo)識、指示牌完好、清潔；
6) 房屋及設(shè)施圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備；
7) 策劃土建、裝修維修工程外包的管理流程、管理要點、質(zhì)量控制及與采購人、物業(yè)使用人、承租商家管理服務(wù)的組織接口；
8) 策劃幕墻清洗工程外包的管理流程、管理要點、質(zhì)量控制、人身財產(chǎn)安全責(zé)任及與采購人、物業(yè)使用人、承租商家管理服務(wù)的組織接口；意向的外包方和作業(yè)人員需具備相應(yīng)高空作業(yè)資質(zhì)和資格，具備清洗能力、質(zhì)量可靠、合理的價格和良好的社會信譽(yù)，承諾洗滌劑品牌、價格、工藝過程和建筑物保護(hù)。
5. 設(shè)施設(shè)備管理
1) 針對大樓設(shè)施設(shè)備配置和特點，策劃確保各設(shè)備系統(tǒng)正常運行的保障措施和管理過程，并承諾其實現(xiàn)；
2) 按設(shè)備系統(tǒng)分類，詳列并實現(xiàn)設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃和安全運行；設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修等制度完善，設(shè)施設(shè)備完好率在98%以上，各項維修保養(yǎng)記錄完整；
3) 規(guī)定日常和節(jié)假日維修人員到達(dá)維修現(xiàn)場時限、修復(fù)時限和設(shè)備正常運行的保障措施，設(shè)備零修、急修及時率98%以上，維修合格率100%，維修作業(yè)規(guī)范，并建立維修回訪制度，維修及回訪記錄完整；
4) 危及安全處設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有效的預(yù)防措施；不因管理失職而發(fā)生重大人身傷、亡事故；
5) 設(shè)施設(shè)備管理、運行，嚴(yán)格按國家規(guī)范和設(shè)備使用說明書進(jìn)行，設(shè)備運行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；操作員工持證上崗、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程、勝任工作標(biāo)準(zhǔn)要求，具備環(huán)保和節(jié)能意識；確保各設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)良好、運行正常、整潔，標(biāo)識明顯，管理、運行記錄完整；
6) 二次供水、蓄水設(shè)施安全管理制度完整，措施完善，定期巡視檢查，無安全隱患；按規(guī)定清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染；各項記錄完整；
7) 制定供電、供水等設(shè)備故障（含斷、停）應(yīng)急預(yù)案和確保實施的措施；
8) 消防設(shè)施可隨時啟用，設(shè)施設(shè)備完好率100%；編制設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案和確保實施的措施；
9) 公共照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好，維修更換及時，燈罩無蚊蟲積聚、蜘蛛網(wǎng)、積塵，燈桿、燈架無油漆駁落、銹蝕和積塵；
10) 設(shè)施設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備；
11) 按設(shè)備系統(tǒng)詳列年檢維保外包的管理流程（采購人需參與外包采購的監(jiān)督和意見）、管理要點、質(zhì)量控制及與采購人、物業(yè)使用人、承租商家管理服務(wù)的組織接口；意向的外包方需具備相應(yīng)經(jīng)營資質(zhì)、能力、質(zhì)量、合理的價格和良好的社會信譽(yù)保障；年檢維保費用在“物業(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價”內(nèi)詳列測算，計入物業(yè)服務(wù)費攤銷；
12) 策劃切實可行的公共能耗管理方案（包括策劃公共能耗費用分?jǐn)傓k法；建立公共能耗費用專戶，對其進(jìn)行公開、準(zhǔn)確、及時、合理、有效的管理）；估算公共能耗分?jǐn)偹皆凇拔飿I(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價”內(nèi)單獨列項反映——不計入物業(yè)服務(wù)費攤銷；
13) 策劃和詳列切實可行的節(jié)能管理計劃、措施和能耗總額承包管理方案。
6. 清潔保潔服務(wù)
1) 策劃確保大樓公共環(huán)境衛(wèi)生、清潔保潔的保障措施和管理過程，并承諾其實現(xiàn)；
2) 按清潔保潔不同的作業(yè)區(qū)域分類，詳列清潔保潔工作內(nèi)容、頻度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保障措施計劃，確保全天候、全方位清潔保潔的實現(xiàn)；清潔保潔制度完善、落實，清潔保潔率98%以上，各項記錄完整；
3) 大廳、門廳、室內(nèi)公共通道的地面無紙屑、煙頭等雜物；公共門窗框、柜臺、臺面、公告牌、桌椅、設(shè)施設(shè)備表面無灰塵、紙屑、煙頭等雜物；
4) 公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無污跡、灰塵；
5) 建筑外墻、室外場地、道路等公共地方保持清潔無積塵，無紙屑、煙頭等雜物；室外平臺、座椅、扶手、欄桿、雕塑、櫥窗等無積塵；
6) 樓梯、走道等公共地方的頂面、墻面、地面無積塵、污漬、招貼和蜘蛛網(wǎng)，臺面、扶手清潔無灰塵；公共地方無積水，定期消殺，無蚊蠅孳生；
7) 室內(nèi)外金屬護(hù)欄、把手擦拭保養(yǎng)，確保無銹跡、污跡和油漆駁落；
8) 路燈、草坪燈、泛光燈、標(biāo)牌、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔；公共設(shè)施設(shè)備表面無積塵，無亂貼亂畫現(xiàn)象，頂面陰、夾角無蜘蛛網(wǎng)；
9) 停車場地面、設(shè)施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰塵和蜘蛛網(wǎng)；排水溝無淤積，排水通暢；
10) 雨水井、化糞池定期清掏，井內(nèi)無淤積、堵塞，化糞池?zé)o漫溢等現(xiàn)象；
11) 果皮箱、垃圾桶箱表面無污漬和積塵，桶、箱外地面無污水；定期消殺，無蚊蠅鼠害；
12) 垃圾日產(chǎn)日清；各項清潔保潔工作有嚴(yán)格的操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
13) 物業(yè)管理辦公室、值班房、設(shè)備間、工具房保持清潔、整潔的具體措施；
14) 清潔保潔作業(yè)危及安全處設(shè)置警示標(biāo)志，并采取有效預(yù)防措施；
15) 幕墻每年清洗兩次；大樓幕墻清洗費用測算在“物業(yè)管理費用測算及報價”內(nèi)詳細(xì)列明，不計入物業(yè)服務(wù)費攤銷（采購人需參與外包采購的監(jiān)督和意見）。
7. 采購人和物業(yè)使用人的事務(wù)處理
1) 策劃10小時采購人和物業(yè)使用人的接待和事務(wù)處理的機(jī)制、管理過程，并承諾實現(xiàn)；
2) 對采購人和物業(yè)使用人的事務(wù)10小時接待工作有嚴(yán)格的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)和守則，滿足采購人和物業(yè)使用人咨詢和服務(wù)及時性要求；
3) 明確來訪咨詢、甄別、聯(lián)絡(luò)、記錄等工作的具體流程、作業(yè)要求和內(nèi)部控制措施及接待人員素質(zhì)要求等；
4) 明確信息接收?傳遞?處置?反饋的內(nèi)部組織接口、處理時限、工作標(biāo)準(zhǔn)、獎罰規(guī)定、記錄要求；
5) 明確采購人和物業(yè)使用人隨機(jī)信息的收集和處理要求；
6) 公共性服務(wù)費收支情況定期公布和通報（一年2次）；公共能耗管理節(jié)約、準(zhǔn)確、合理、透明；
7) 認(rèn)真接待投訴，建立投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；
8) 有持續(xù)提高采購人和物業(yè)使用人良好服務(wù)感受的可行措施，采購人和物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%以上；
9) 無重大管理失職責(zé)任事故、事件發(fā)生。
8. 特約服務(wù)
1) 策劃特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價格及管理過程（注重詳細(xì)策劃室內(nèi)維修特約服務(wù)的管理過程），并實現(xiàn)；
2) 特約服務(wù)有嚴(yán)格的操作規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)項目和內(nèi)容按“需求導(dǎo)向型”設(shè)定，即按滿足需求設(shè)定特約服務(wù)項目和內(nèi)容，服務(wù)提供體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)、低價、及時、透明”的原則；
3) 服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格、委托方式、驗收標(biāo)準(zhǔn)、交付方式和“售后服務(wù)”承諾須明示，并嚴(yán)格執(zhí)行。
9. 樓精神文明和文化建設(shè)
1) 結(jié)合“對項目認(rèn)識、管理定位、管理服務(wù)承諾目標(biāo)及整體設(shè)想”中要求，策劃南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心大樓精神文明和文化建設(shè)的模型及其具體措施；
2) 著重體現(xiàn)社會、采購人、物業(yè)使用人、承租商家、市民的價值取向一致、和諧共贏的精神文明和文化建設(shè)的構(gòu)建步驟和辦法。
（七） 管理服務(wù)重點、難點和措施
分析南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心物業(yè)管理服務(wù)管理難點、重點，至少應(yīng)包含對以下特點和難點的分析和措施：
1. 物業(yè)硬件：應(yīng)對大樓對公眾開放程度高、與單純辦公寫字樓或商業(yè)物業(yè)的異同等特點的物業(yè)管理難點、重點和措施；
2. 物業(yè)功能：對應(yīng)物業(yè)不同使用功能特點，策劃物業(yè)管理難點、重點和措施；
3. 活動與時間：應(yīng)對人流與時間、日常與重大活動、經(jīng)營與社會公益等特點的物業(yè)管理重點、難點和措施；
4. 物業(yè)運營：構(gòu)建采購人、物業(yè)使用人、承租商家、市民利益共贏的物業(yè)管理難點、重點和措施。
（八） 物業(yè)檔案、資料管理
1. 檔案管理制度完善、實施規(guī)范，承諾滿足《全國物業(yè)管理示范大樓標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》國家級示范大樓對物業(yè)檔案、資料的管理要求；
2. 建筑、設(shè)備設(shè)施圖紙資料檔案歸集齊全、分類有序、檢索方便、裝訂一致，管理完善，交接手續(xù)齊備；
3. 運行記錄、值班記錄完整，填寫規(guī)范，保存完好；
4. 維修、年檢、維護(hù)的圖紙、資料、記錄齊全，歸檔及時，保存完整；
5. 采購人、物業(yè)使用人、承租商家檔案資料齊全，有完整的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)藉、交房、承租、問題處理、入住、房屋裝修、退租、通訊等資料；有嚴(yán)格的業(yè)主檔案資料保密管理規(guī)程。
（九） 物業(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價
1. 供應(yīng)商必須按《談判報價表》報價項目和規(guī)定的測算要求報價；
2. 供應(yīng)商各項支出應(yīng)精打細(xì)算、節(jié)約、合理，成本構(gòu)成符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定和南京情況，相關(guān)折舊合規(guī)，分?jǐn)傎M用合理；投標(biāo)報價應(yīng)與管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和南京市場價格水平相適應(yīng)；
3. 物業(yè)服務(wù)費測算報價
物業(yè)服務(wù)費收費面積統(tǒng)一按7,393m2測算：
1) 按2007年12月20日～2008年12月20日為測算參考周期，按大樓公共管理服務(wù)成本投入進(jìn)行測算和報價（單位：元/m2?月、元/年總額），并填入《談判報價表》（見附件二）；
2) 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成（測算列項）：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費，辦公費用，法定稅費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤等法規(guī)規(guī)定的范圍；
3) 企業(yè)物資裝備費測算及其在物業(yè)服務(wù)費的計攤：在“企業(yè)物資裝備計劃”中詳列清單，測算結(jié)果計入物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費（單位：配置總額元、計入物業(yè)服務(wù)費攤銷所占的單價構(gòu)成元/m2?月）；供應(yīng)商免費提供企業(yè)物資裝備服務(wù)的，須在中詳列清單,并承諾成交后實際提供進(jìn)場；
4) 設(shè)備日常維修、年檢維保測算及其在物業(yè)服務(wù)費的計攤：按設(shè)備系統(tǒng)詳列日常維修、年檢維保意向廠商、價格，并計入物業(yè)服務(wù)費攤銷（見“設(shè)施設(shè)備管理”；單位：元/月、元/年、計入物業(yè)服務(wù)費攤銷所占單價元/m2?月）；
5) 幕墻清洗測算及其在物業(yè)服務(wù)費的計攤：按每年清洗兩次，詳列清洗費用構(gòu)成,不計攤?cè)胛飿I(yè)服務(wù)費內(nèi)（單位：幕墻的清洗費用單價元/m2、總額元/年）；
6) 公共照明光源、易損件不計入物業(yè)服務(wù)費攤銷，由采購人另行配置，成交供應(yīng)商領(lǐng)用；
7) 公共衛(wèi)生間不配置洗化品、衛(wèi)生卷紙；
8) 停車場系內(nèi)部停車，不收費。
四、申報供應(yīng)商資質(zhì)要求
1、具有有效期內(nèi)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（或事業(yè)單位法人證書）,且注冊資金在人民幣100萬元（含)以上（須提供副本復(fù)印件）；
2、具有有效期內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)主管部門核發(fā)的，中華人民共和國二級（含）以上物業(yè)管理資質(zhì)證書（須提供證書復(fù)印件），并具備相應(yīng)的管理服務(wù)水平和管理經(jīng)驗；
3、銀行資信等級在AAA（含）以上（須提供資信證明復(fù)印件）；
4、通過ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證（須提供證書復(fù)印件）；
5、近三年內(nèi)承接過本地建筑面積在5,000M2（含）以上政府辦公用房物業(yè)管理服務(wù)(須提供相關(guān)物業(yè)管理合同或協(xié)議的復(fù)印件等相關(guān)證明材料)；
6、近三年內(nèi)，獲得國家、江蘇省、南京市本行業(yè)與經(jīng)營服務(wù)有關(guān)的表彰、獎勵等榮譽(yù)（須提供證書等證明材料復(fù)印件）（如果有的話）；
7、能提供針對此服務(wù)項目的有效的用工人員身份證、勞動用工證、衛(wèi)生體檢證明及從事物業(yè)管理和保安等相關(guān)崗位技能證書等（參加競爭性談判時，申報供應(yīng)商至少須提供本項目負(fù)責(zé)人的身份證、建設(shè)部崗位資格證、學(xué)歷證或職稱證復(fù)印件、簡歷等材料。確定成交后，成交供應(yīng)商須按采購人要求，提供所有用工人員的剩余相關(guān)材料，且未經(jīng)采購人同意，不得更換項目負(fù)責(zé)人***
8、申報供應(yīng)商的談判申請及聲明（原件）（格式見附件一）；
9、其他能夠證明申報供應(yīng)商實力、服務(wù)水平的有關(guān)材料及評分辦法里提到的其他資信證明（如果有的話）。
五、報價基準(zhǔn)及其它
1、報價除應(yīng)包括物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社保福利費、物業(yè)共用設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)費（包括管線輔材及附件）、物業(yè)管理區(qū)域清潔費、日常耗材（不包括衛(wèi)生卷紙、洗用液、外墻清洗費）、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、法定稅費、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費和合理利潤外，還應(yīng)包括檢測、管理、勞務(wù)、培訓(xùn)、保修、安全保衛(wèi)、宣傳服務(wù)、風(fēng)險及政策性文件規(guī)定等各項應(yīng)有費用，以及為完成采購文件規(guī)定的物業(yè)管理工作所涉及到的一切相關(guān)費用。
2、用于物業(yè)管理的勞動、清潔用品、用具及共用部位的衛(wèi)生用品（如衛(wèi)生球、肥皂、垃圾袋等）、用具（如垃圾筒、廢紙筒、茶葉簍等）由報價人購置并承擔(dān)費用。
3、房屋正常免費維保范圍以外的項目，單個部件在300元以內(nèi)的費用均由報價人承擔(dān)，價值超過300元的部件材料費由采購人承擔(dān)。房屋免費維保范圍以外的大修或改造項目由采購人實施，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)隨工監(jiān)理，隨工監(jiān)理費用由報價人承擔(dān)，工料費用由采購人承擔(dān)。房屋正常免費維保范圍由采購人提供。
4、房屋正常免費維保范圍以內(nèi)的項目，由維保企業(yè)負(fù)責(zé)實施，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)隨工監(jiān)理，隨工監(jiān)理費用由供應(yīng)商承擔(dān)，工料費用由維保企業(yè)根據(jù)維保合同承擔(dān)。
5、院落及辦公室綠化已委托其他有維護(hù)資質(zhì)的專業(yè)公司養(yǎng)護(hù)、維修，投標(biāo)報價文件中不需包含此費用。
6、報價中不包含報警器具、應(yīng)急疏散燈、應(yīng)急照明燈的維修保養(yǎng)費用及消防器材的更換費用，上述費用由采購人承擔(dān)。對于未在設(shè)備清單中列出的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費用均應(yīng)含在報價中。
7、對于與報價相關(guān)的該大樓的各種免費維保條件，請各報價人自行與采購人聯(lián)系、了解，并考慮在本次報價中，若將來由于該種因素考慮調(diào)整合同價格的話，采購人將不予考慮。
8、報價時應(yīng)充分考慮所有可能影響到報價的價格因素，一旦最終成交，總價將包定，不予調(diào)整。如發(fā)生漏、缺、少項，都將被認(rèn)為是成交人的報價讓利行為，損失自負(fù)。
9、報價人自行解決員工養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、納稅等保險及勞保、工資、福利、食宿、交通等有關(guān)問題。
10、采購中心如沒有特別說明的話，對每一項服務(wù)僅接受一個價格。
六、其他要求：
1、供應(yīng)商所用人員必須按照中華人民共和國《勞動法》的規(guī)定執(zhí)行，如遇到工資糾紛問題由供應(yīng)商自行解決。
2、本次采購不接受聯(lián)合報價，供應(yīng)商將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、少服務(wù)內(nèi)容或提高收費標(biāo)準(zhǔn)，并需上報采購人同意。

上述要求均可在商談中進(jìn)行調(diào)整，各供應(yīng)商如對上述項目有不明之處請致電采購人，聯(lián)系人：王躍中；聯(lián)系電話***

第四章 合  同

南京市政府采購合同

合同編號 ：NJZC-2007H181
項目名稱 ：南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心和房產(chǎn)測繪檔案樓物業(yè)管理
使用單位 ：南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場管理處
供貨單位 ：                         
簽訂日期 ：                         

南京市工商行政管理局

 南 京 市 財 政 局 監(jiān) 制

南京市政府采購合同
（參考合同）
合同編號：NJZC-2007H181
政府采購計劃號：（2007）    號

采購人：（以下稱甲方）南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)市場管理處 供應(yīng)商：（以下稱乙方）
住所地： 住所地：

集中采購機(jī)構(gòu)：南京市政府采購中心

根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方按照南京市政府采購中心的采購結(jié)果簽訂本合同。

第一條 合同標(biāo)的
甲方將南京市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦公大樓（南京市華僑路35、52號）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。
一、項目基本情況：
1、座落位置：南京市華僑路35、52號；
2、建筑面積：共約13，000平方米，實際服務(wù)面積為7,393平方米；
3、物業(yè)類型：辦公樓及周邊區(qū)域。
二、物業(yè)管理服務(wù)委托管理期限：服務(wù)時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），甲方先與乙方簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經(jīng)甲方考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，甲方有權(quán)決定是否與乙方續(xù)簽下一年度服務(wù)合同。

第二條 委托管理事項
一、委托物業(yè)管理服務(wù)事項詳見談判文件第三章。
二、響應(yīng)與物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

第三條 合同總價款   
一、本合同項下物業(yè)管理服務(wù)費用人民幣總價款（壹年）為         元整（大寫），折合按建筑面積（      平方米）每平方米每月        元。
二、本合同執(zhí)行期間合同總價款不變。

第四條 組成本合同的有關(guān)文件
下列關(guān)于南京市政府采購 NJZC-2007H181號的談判文件或與本次采購活動方式相適應(yīng)的文件及有關(guān)附件是本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力，這些文件包括但不限于：
（1）乙方提供的談判文件和談判報價表；
（2）最終確認(rèn)表；
（3）成交通知書；
（4）甲乙雙方商定的其他文件。

第五條  雙方權(quán)利義務(wù)
一、 甲方權(quán)利義務(wù)：
1、 代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人及使用人的合法權(quán)益；
2、 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理活動；
3、 負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
4、 審定乙方撰寫的物業(yè)管理服務(wù)管理制度；
5、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
6、 審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃及財務(wù)預(yù)決算；
7、 在合同生效之日起向乙方提供12平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方無償使用；
8、 提供乙方進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)所必須的水、電供應(yīng)；
9、 協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)管理工作；
10、法規(guī)、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
二、 乙方權(quán)利義務(wù)：
1、 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、本合同的規(guī)定及本物業(yè)的實際情況，制定物業(yè)服務(wù)管理制度及管理方案、年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告等工作目標(biāo)；
2、 定期向甲方公布物業(yè)服務(wù)管理費用收支帳目；
3、 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常物業(yè)管理工作，并委派有崗位資質(zhì)的人員履行本合同；
4、 負(fù)責(zé)所有日常物業(yè)材料、用品及易耗品的更新；
5、 自主開展各項物業(yè)管理活動，但不得侵害甲方、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當(dāng)利益；
6、 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的規(guī)定，向甲方收取物業(yè)服務(wù)費用，通過合法有效方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費的問題；
7、 建立、保存物業(yè)管理帳目，及時向甲方公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項；
8、 可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體物業(yè)管理及責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方；
9、 對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意報有關(guān)部門方可實施；
10、 按本合同第九條第1、2款規(guī)定，對甲方的違約行為進(jìn)行處理；
11、 合同終止時，向甲方移交全部物業(yè)管理用房、檔案資料和屬甲方所有的其他資產(chǎn)，并辦理交接手續(xù)；
12、 法規(guī)、政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任。
三、在管理過程中，因下列因素所致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對乙方的免責(zé)事由，乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：
1、 天災(zāi)、地震等不可抗力的事由所致的損害；
2、 暴動、持械搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)、刑事犯罪等違法行為等事由所致的損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限；
3、 因本合同標(biāo)的物本身固有瑕疵所致的損害；
4、 因甲方或第三者之故意、過失所致的損害；
5、 因甲方或物業(yè)使用人專有部分的火災(zāi)、盜竊等所致的損害。
6、 因乙方書面建議甲方改善或改進(jìn)物業(yè)管理措施，而甲方未采納所致的損害；
7、 因甲方或物業(yè)使用人指揮調(diào)派乙方工作人員所致的損害；
8、 本合同標(biāo)的物之共用部分（含共用部位、共用設(shè)備設(shè)施）自然或人為的任何損壞。但因乙方故意或重大過失所致的，不在此限；
9、 除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由的。
四、為維護(hù)公眾、甲方及物業(yè)使用人的合法利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產(chǎn)損失的，按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第六條  質(zhì)量保證
一、 建立質(zhì)量管理體系并有效運行，物業(yè)管理服務(wù)能夠接受質(zhì)量審核。
二、 物業(yè)管理服務(wù)逐步達(dá)到接受創(chuàng)優(yōu)評審條件。
三、 各項承諾指標(biāo)及所采取的措施詳見“談判文件”。
四、 其他物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求按南京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第七條  履約保證金
1、 乙方在簽訂本合同之日，向甲方或甲方指定的機(jī)構(gòu)提交履約保證金伍仟元整。
2、 履約保證金的有效期為甲乙雙方簽署驗收滿意說明之日起5個工作日內(nèi)。
3、如乙方未能履行合同規(guī)定的義務(wù)，甲方有權(quán)從履約保證金中取得補(bǔ)償。
4、履約保證金扣除甲方應(yīng)得的補(bǔ)償后的余額在有效期滿后5個工作日內(nèi)無息退還給乙方。

第八條  款項支付
1、本合同項下所有款項均以人民幣支付。
2、如本合同項下的采購資金系甲方自行支付。
3、 以上款項按約定向乙方支付。

第九條　違約責(zé)任
1、甲方無正當(dāng)理由，違反本合同第五條的有關(guān)規(guī)定，使乙方未能完成規(guī)定管理目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方向乙方償付合同總價5%的違約金。
2、甲方未按合同規(guī)定的期限向乙方支付款項的，每逾期1天甲方向乙方償付欠款總額的5‰滯納金，但累計滯納金總額不超過欠款總額的5%。
3、乙方無正當(dāng)理由，違反本合同第五條及第六條的有關(guān)規(guī)定，未能達(dá)到規(guī)定管理目標(biāo)及質(zhì)量保證的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)扣留乙方全部履約保證金，同時乙方應(yīng)向甲方支付合同總價5%的違約金。
4、乙方無正當(dāng)理由，違反本合同第三條的有關(guān)規(guī)定，擅自收費或擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，對擅自收費部分或超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，甲方有權(quán)要求乙方雙倍返還；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
5、乙方在承擔(dān)上述3、4款一項或多項違約責(zé)任后，仍應(yīng)繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務(wù)（甲方解除合同的除外）。甲方未能及時追究乙方的任何一項違約責(zé)任并不表明甲方放棄追究乙方該項或其他違約責(zé)任。

第十條　合同的變更和終止
1、除《政府采購法》第49條、第50條第二款規(guī)定的情形外，本合同一經(jīng)簽訂，甲乙雙方不得擅自變更、中止或終止合同。
2、本合同終止時，乙方應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料等。
3、本物業(yè)管理合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)前，除甲方要求乙方提前撤離外，新老供應(yīng)商的交接過渡期最長為1個月，在此期間乙方應(yīng)提供過渡期物業(yè)管理服務(wù)，過渡期物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不變，由乙方收�。�1個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進(jìn)行交接、撤離。

第十一條　合同的轉(zhuǎn)讓
乙方不得擅自部分或全部轉(zhuǎn)讓其應(yīng)履行的合同義務(wù)。

第十二條  爭議的解決
1、因履行本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，甲、乙雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，如果協(xié)商不能解決爭議，則采取以下第（2）種方式解決爭議：
（1）向甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟；
（2）向南京市仲裁委員會按其仲裁規(guī)則申請仲裁。
2、在仲裁期間，本合同應(yīng)繼續(xù)履行。

第十三條  誠實信用
乙方應(yīng)誠實信用，嚴(yán)格按照談判文件要求和承諾履行合同，不向甲方進(jìn)行商業(yè)賄賂或者提供不正當(dāng)利益。

第十四條   合同生效及其他
1、 本合同自簽訂之日起生效。
2、 本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府采購中心存檔，一份報送政府采購監(jiān)督管理部門備案。
3、 政府采購中心為集中采購機(jī)構(gòu)，根據(jù)甲方的授權(quán)代其采購確定乙方為成交單位，但不承擔(dān)本合同規(guī)定的甲方的權(quán)利和義務(wù)。
4、 本合同執(zhí)行期間如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
5、 本合同應(yīng)按照中華人民共和國的現(xiàn)行法律進(jìn)行解釋，條款中如與國家規(guī)定、條例有抵觸的，則該條款無效并按國家規(guī)定和條例執(zhí)行，合同的其它條款繼續(xù)有效。

甲方（采購人）：   （蓋章）                      乙方（供應(yīng)商）：    （蓋章）
法定代表人：                                    法定代表人：
委托代理人：                                    委托代理人：
電話：                                          電話：
開戶銀行：                                      開戶銀行：
帳號：                                          帳號：
單位地址：                                      單位地址：
日期：   年     月    日                        日期：   年     月    日

集中采購機(jī)構(gòu)：南京市政府采購中心
項目負(fù)責(zé)人***
日期： 2007年  月  日

附件一：
談判申請及聲明
致南京市政府采購中心：
根據(jù)貴方NJZC-2007H181號談判文件，正式授權(quán)下述簽字人                    (姓名和職務(wù))代表申報人                           （談判供應(yīng)商名稱），提交下述文件正本一式一份，副本一式二份：
談判報價表（附件二）
服務(wù)方案（附件三）
耗材清單（附件五）
資格證明文件（附件四）。
據(jù)此函，簽字人茲宣布同意如下：
1、總報價為年人民幣（大寫）            ，單價為每平方米每月（大寫）         。
2、我們同意向貴方提供貴方可能要求的與本次談判有關(guān)的任何證據(jù)或資料。
3、一旦我方成交，我方將根據(jù)談判文件規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，保證于承諾的時間內(nèi)進(jìn)行服務(wù)。
4、我方將嚴(yán)格遵守《中華人民共和國政府采購法》第七十七條規(guī)定，若有下列情形之一的，將被處以采購金額5‰以上10‰以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內(nèi)禁止參加政府采購活動；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（1）提供虛假材料謀取成交、成交的；
（2）采取不正當(dāng)手段詆毀、排擠其他供應(yīng)商的；
（3）與采購人、其它供應(yīng)商或者采購代理機(jī)構(gòu)惡意串通的；
（4）向采購人、采購代理機(jī)構(gòu)行賄或者提供其他不正當(dāng)利益的；
（5）拒絕有關(guān)部門監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。
5、與本申報有關(guān)的正式通訊地址為：
地   址：                                   
電   話：                                   
傳   真：                                   
申報供應(yīng)商法定代表人姓名：                  
申報供應(yīng)商授權(quán)代表姓名（簽字）：             
申報供應(yīng)商名稱（公章）：                     
日    期：       年      月       日
附件二：
談 判 報 價 表
項目編號：NJZC—2007H181
申報供應(yīng)商全稱（公章）：                                  日期：2007年12月19日
服務(wù)費報價
（實際服務(wù)面積：7,393平方米） 總 價
（人民幣壹年） 大寫：                 元
小寫：                 元
 單 價
（人民幣） 大寫：                元/月/平方米
小寫：                元/月/平方米
委托管理期限 服務(wù)時間暫定三年（2007年12月20日8時起至2010年12月20日8時止），采購人先與成交供應(yīng)商簽訂第一年（2007年12月20日8時起至2008年12月20日8時止）的合同，其中：前三個月為試管期，試管期滿經(jīng)采購人考核合格后，合同方為有效。第一年合同期滿后，采購人有權(quán)決定是否與成交供應(yīng)商續(xù)簽下一年度服務(wù)合同。
保證金形式 
付款條件 
備    注 

授權(quán)代表簽字：

填報說明：
1、 報價人必須據(jù)實填寫此表，沒有報價的注明“無”字樣。
2、 談判報價表中所有價格請用人民幣表示。
3、 本次采購采用競爭性談判采購方式，綜合評審確定成交供應(yīng)商。
4、 總價=單價×實際服務(wù)面積×12個月。
5、 如果單價和總價不符時，以單價為準(zhǔn)。

附件三：

物業(yè)管理方案
（申報供應(yīng)商應(yīng)按以下順序編制遞交完整的物業(yè)管理方案，以便評審）

一、申報供應(yīng)商簡介；
二、對項目的認(rèn)識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想；
三、組織構(gòu)架、人員配備、培訓(xùn)及管理；
四、物資裝備計劃；
五、質(zhì)量管理體系；
六、管理規(guī)章制度、公眾制度；
七、日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施；
八、管理服務(wù)重點、難點及解決措施；
九、物業(yè)檔案資料管理；
十、物業(yè)管理費用測算；
十一、其他方面。
物業(yè)管理方案具體內(nèi)容要求，按“第三章 采購項目的服務(wù)規(guī)范及要求”進(jìn)行策劃和承諾。

附件四：

擬派項目負(fù)責(zé)人***

項目編號：NJZC-2007H181
申報供應(yīng)商全稱（公章）：                                日期：2007年12月19日
一、 簡歷
擬
派
項目負(fù)責(zé)人
簡
歷 姓名  年齡  學(xué)歷  職稱 
 

供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）：                                    

二、身份證復(fù)印件（公章）

三、上崗資格證明復(fù)印件（公章）

附件五：

供應(yīng)耗材清單

項目編號：NJZC-2007H181
申報供應(yīng)商全稱（公章）：                                        日期：2007-12-19
品    名 數(shù)    量 廠    家 單價
（人民幣元） 總價
（人民幣元）
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
備    注 
供應(yīng)商法定代表人或授權(quán)代表（簽字或蓋章）：                                     

附件六：

有效期內(nèi)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
副本復(fù)印件
（加蓋申報供應(yīng)商公章）

附件七：

有效期內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件
（加蓋申報供應(yīng)商公章）

附件八：

申報供應(yīng)商的業(yè)績證明材料復(fù)印件
（加蓋申報供應(yīng)商公章）

附件九：

申報供應(yīng)商提供的其他資料
（加蓋申報供應(yīng)商公章）

附件十：
具體評分辦法
一、價格占30分：
取最終有效報價的最低價得滿分30分，其他報價的價格分按比例遞減，具體計算公式為：（最低報價/其他報價）×30。

二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)占53分：
1、談判小組根據(jù)各參加談判供應(yīng)商所提供的服務(wù)承諾方案打分，按下述部分分別對申報文件進(jìn)行排名，第一名得該部分最高分，其余名次按評價程度酌情遞減得分：
（1） 目標(biāo)及整體設(shè)想（0-4分）；
（2） 架構(gòu)人員培訓(xùn)管理（0-4分）；
（3） 企業(yè)物資裝備計劃（0-4分）；
（4） 質(zhì)量管理體系（0-4分）；
（5） 管理規(guī)章制度（0-4分）；
（6） 日常管理標(biāo)準(zhǔn)及措施（0-4分）；
（7） 管理的重點難點和措施（0-4分）；
（8） 物業(yè)檔案資料管理（0-2分）；
（9） 費用測算合理性（0-2分）；
（10） 服務(wù)響應(yīng)時間（0-2分）；
（11） 如何處理好與采購人、物業(yè)使用人關(guān)系的具體措施（0-2分）；
（12） 有無更好的特色與創(chuàng)新（0-1分）；
（13） 其他應(yīng)該考慮的問題（如另外可能的優(yōu)惠等）（0-1分）。
2、申報供應(yīng)商提供的物業(yè)管理方案優(yōu)于談判文件要求，承諾合理可行，性價比優(yōu)越，符合采購人實際要求的，按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全護(hù)衛(wèi)、清潔保潔、設(shè)施設(shè)備運行維修、檔案資料管理及其他服務(wù)等五個部分，對各談判文件進(jìn)行排名，第一名得該部分最高分（3分），其余名次按評價程度酌情遞減得分，在0-15分范圍內(nèi)打分，相鄰打分不超過3分。

三、申報供應(yīng)商總體評價占10分：談判小組根據(jù)報價人的規(guī)模、管理、質(zhì)量保證、組織培訓(xùn)能力、信譽(yù)、獎勵及業(yè)績等材料，對各申報文件進(jìn)行排名，第一名得該部分最高分，其余酌情遞減得分，在1-10分范圍內(nèi)打分，相鄰打分不超過3分。

四、項目負(fù)責(zé)人答辯占2分：談判小組根據(jù)各報價人項目負(fù)責(zé)人***

五、自主創(chuàng)新占3分：在滿足采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等的情況下，報價人擬供貨物或服務(wù)納入財政部公布的《政府采購自主創(chuàng)新產(chǎn)品目錄》中的，加3分。

六、節(jié)能、環(huán)保占2分：在滿足采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等的情況下，報價人擬供的貨物或服務(wù)通過中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證，包含在環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品政府采購清單中的，加2分。